Há regras fiscais novas, uma reforma em votação e dúvidas por esclarecer. Um guia para quem vive na Europa e pensa arrendar em Portugal.
Chega o verão e a casa volta a abrir. Areja-se, limpa-se e recebe a família durante umas semanas. Depois fecha outra vez, à espera do ano seguinte.
Muitos emigrantes conhecem bem este ciclo. E muitos já pensaram em arrendar. Mas a distância, os impostos e o medo de um mau inquilino falaram mais alto.
As regras de 2026 não eliminam todos os riscos. Mas mudam alguns dados importantes. Estas são as cinco mudanças que merecem atenção.
1. As rendas pagam menos imposto
As rendas de habitação até 2.300 euros por mês pagam agora 10% de IRS. A taxa geral é de 25%. A regra conta desde 1 de janeiro de 2026 e vale até ao final de 2029. Abrange também os contratos antigos.
A medida está no Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em Diário da República a 20 de maio.
2. O IMT de 7,5% pode não se aplicar a si
Quem compra habitação sem residência fiscal em Portugal paga IMT fixo de 7,5%. Muitos emigrantes sentiram-se tratados como estrangeiros no próprio país.
A própria lei prevê uma exceção. Quem já foi residente fiscal em Portugal paga as taxas normais de IMT. A 4 de setembro, a Autoridade Tributária esclareceu o alcance no Ofício-Circulado n.º 40131/2026. Basta ter sido residente em qualquer momento anterior. Nos casais em comunhão de bens, basta que um dos cônjuges o tenha sido.
Para a primeira geração de emigrantes, esta é talvez a notícia mais relevante do ano. Cada caso tem de ser comprovado junto da AT.
3. Quem nunca viveu em Portugal pode recuperar a diferença
Para os lusodescendentes nascidos fora do país, a taxa de 7,5% aplica-se. Mas a lei prevê a devolução da diferença em dois casos.
- Regressar. Passar a ter residência fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra.
- Arrendar. Celebrar um contrato de arrendamento habitacional até seis meses após a compra, com renda até 2.300 euros. O imóvel deve estar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
O pedido faz-se por reclamação graciosa, no prazo de seis meses. O imposto a mais é pago no momento da compra. Só depois é devolvido.
4. Os despejos podem ficar mais rápidos
A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª encurta os prazos em caso de incumprimento. Bastariam dois meses de rendas em atraso para resolver o contrato. Hoje são três.
A saída do imóvel e as rendas em dívida passariam a ser decididas num único processo. As cauções deixariam de ter limite.
Mas atenção: ainda não é lei. A proposta está em apreciação na Assembleia da República e terá de passar pela votação final global. O texto pode mudar. Até lá, aplicam-se as regras atuais.
5. O arrendamento acessível ainda espera pela portaria
O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível entrou em vigor a 1 de setembro. Promete isenção total de IRS a quem arrende até 80% da mediana das rendas do concelho.
Na prática, ainda não é possível aderir. À data deste texto, falta publicar a portaria com os limites de renda por tipologia. A plataforma do IHRU também não está ativa.
Em França, no Luxemburgo ou na Suíça: declarar também no país onde vive
As rendas de uma casa em Portugal são tributadas em Portugal. Mas, em regra, também têm de ser declaradas no país onde vive.As convenções fiscais com Portugal evitam que o mesmo rendimento pague imposto duas vezes. Ainda assim, as rendas portuguesas podem influenciar a taxa aplicada aos restantes rendimentos. Cada país tem regras próprias. Os especialistas parceiros da Imocomunidades recomendam simular o impacto nos dois países antes de decidir.
Antes de avançar
Nenhuma destas regras garante rentabilidade. A zona, o preço de compra e a gestão do imóvel continuam a fazer a diferença. Quem vive longe precisa ainda de alguém de confiança no terreno.
Estar fora não tem de ser um obstáculo. Com a informação certa e as pessoas certas, a casa fechada pode voltar a ter vida o ano inteiro.
Na Imocomunidades, encontra informação clara e parceiros certificados para investir para arrendar em Portugal. Saiba mais em imocomunidades.com/investir-para-arrendar.
Este conteúdo tem fins informativos e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República); Ofício-Circulado n.º 40131/2026 da Autoridade Tributária, de 4 de setembro de 2026; Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª (Assembleia da República). Informação atualizada a 25 de setembro de 2026.
Sobre a Imocomunidades
A Imocomunidades é a feira digital do imobiliário de Portugal para as comunidades portuguesas no mundo. Está disponível em cinco línguas e é operada pela Imoedit Sàrl, no Luxemburgo. Não cobra comissões nem presta aconselhamento direto. Liga quem vive fora a parceiros certificados em Portugal.